W dniu 7 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy wydatki związane z planowanymi pracami dotyczącymi instalacji centralnego ogrzewania w Budynku stanowić będą dla Wnioskodawcy koszty ulepszenia (modernizacji) środka trwałego (Budynku), powiększające Sąd podkreślił, że właściciel mieszkania musi pamiętać, że wnoszone w trakcie roku opłaty na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania mają charakter zaliczkowy. Spółdzielnia ma Nowe zasady montażu podzielników ciepła. Po ponad roku prac ostatecznie opublikowano rozporządzenie regulujące montaż podzielników kosztów ogrzewania, ciepłomierzy i wodomierzy Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania w budynkach wielorodzinnych odbywa się przy pomocy podzielników kosztów centralnego ogrzewania oraz liczników ciepła na poszczególne mieszkania. W zaskarżonej uchwale przyjęto podział kosztów ogrzewania na podstawowe, które stanowią 30% kosztów zmiennych (nieopomiarowanych), które przelicza się za m? powierzchni użytkowej lub kubaturowej oraz zużycie ciepła przez odbiorców indywidualnych rozliczanych proporcjonalnie do wskazań zainstalowanych podzielników, co stanowi 70% Rozliczenie centralnego ogrzewania z użytkownikami poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych, oparte jest o przyjęty w Spółdzielni system pomiarowo – rozliczeniowy. System obejmuje zainstalowane w budynkach urządzenia pomiarowe tj. ciepłomierze i podzielniki kosztów centralnego ogrzewania w lokalach. 9. 85sFk. System rozliczeń ciepła System rozliczeń ciepła Przedstawiamy Państwu system rozliczeniowy ENERGOS obejmujący kompleksowo rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania oraz ciepłej i zimnej wody. System ten współpracuje z podzielnikami kosztów ogrzewania wyparkowymi "ENERGOS" produkowanymi całkowicie w kraju i podzielnikami elektronicznymi, oparty jest na programie rozliczeniowym "ESYS" stanowiącym oryginalny dorobek naszej firmy. System rozliczeniowy ENERGOS wdrażany jest od 1990 roku (w roku tym zainstalowano pierwsze podzielniki kosztów ogrzewania w budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej "Jeżyce" w Poznaniu). Dzisiaj liczba odbiorców systemu rozliczeniowego ENERGOS jest bardzo długa, a nasze wieloletnie doświadczenia pozwoliły optymalnie dostosować system rozliczeniowy do polskich realiów technicznych i ekonomicznych. Dzięki temu rozliczenia są dobrze dostosowane do polskich przepisów (dotyczących cen energii, zasad rozliczania kosztów ogrzewania oraz zasad ustalania zużycia ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej), a jednocześnie gwarantują zgodność naliczanych opłat z rzeczywistym poziomem komfortu cieplnego w mieszkaniach. System rozliczeniowy naszej firmy umożliwia ograniczenie skutku przepływu cieplnego między mieszkaniami na naliczane koszty ogrzewania. Stosujemy różne metody szacowania kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej i zimnej wody w zależności od uwarunkowań lokalnych i indywidualnych życzeń zarządców budynków. Bardzo dużo uwagi na etapie zakładania baz danych przywiązujemy do obliczania współczynników korekcyjnych uwzględniając wpływ usytuowania mieszkań w bryle budynku. Współczynniki redukcyjne lokalowe wyliczane są na podstawie strat ciepła poszczególnych mieszkań obliczanych przez naszą firmę na podstawie zweryfikowanych dokumentacji technicznych budynków i zawartych w nich danych wpływających na zapotrzebowanie ciepła na ogrzewanie poszczególnych pomieszczeń. Na życzenie zleceniodawcy możemy uwzględnić odzysk ciepła od pionów grzejnych i gałązek grzejnikowych. Przy prowadzonych termomodernizacjach budynków współczynniki korekcyjne lokalowe każdorazowo są bezpłatnie dostosowywane do wprowadzonych zmian Współczynniki grzejnikowe wyliczane są dla każdego typu grzejnika oraz typu podzielnika. Posiadamy w swojej bazie wszystkie typy grzejników dopuszczonych do stosowania w Polsce. Kompleksowe rozliczenie ogrzewania w bloku Rozliczenie centralnego ogrzewania w spółdzielni mieszkaniowej jeszcze nigdy nie było tak proste i wygodne. Prezentujemy nasz innowacyjny system rozliczeniowy, który umożliwia rozliczenie zarówno kosztów ogrzewania centralnego, jak również ciepłej i zimnej wody. To wygodne rozwiązanie dla spółdzielni mieszkaniowych, które umożliwia bardzo precyzyjne i kompleksowe rozliczenie poszczególnych kosztów. System współpracuje z różnymi typami podzielników kosztów ogrzewania. Wdrażany jest nieprzerwanie już od 1990 roku. Wiele lat doświadczenia pozwoliło go dopasować optymalnie do polskich realiów ekonomicznych i technicznych. Całość zgodna jest z obowiązującymi w kraju przepisami. Rozliczenie centralnego ogrzewania w spółdzielni mieszkaniowej Rozliczenie ogrzewania w bloku wymaga systemu, który wylicza dokładnie stawki dla poszczególnych mieszkań. Stawki powinny być też zgodne z tym, jaki komfort cieplny w mieszkaniu odczuwają jego lokatorzy. Taki właśnie jest nasz system. Chętnie stosowany przez wiele spółdzielni mieszkaniowych w całym kraju. To co wyróżnia nasz system, to sposób w jaki został stworzony. Aby rozliczenie ciepła i wody było dokładne, stosujemy w swojej pracy wiele różnych metod szacowania kosztów. W grę wchodzą tutaj na przykład uwarunkowania lokalne lub indywidualne preferencje zarządców budynków. Tworząc poszczególne bazy danych zwracamy też szczególną uwagę na usytuowanie poszczególnych mieszkań w budynku, ponieważ może to mieć spory wpływ na ostateczne koszty ciepła. Każde mieszkanie może mieć zupełnie inny współczynnik strat ciepła, co ma również ogromny wpływ na rachunek za ogrzewanie. Jest to więc kolejny ważny element, jaki bierzemy pod uwagę tworząc prezentowany system rozliczeniowy. Dzięki niemu rozliczenie centralnego ogrzewania we wspólnocie jest zawsze optymalnie dopasowane do każdego lokalu mieszkalnego. Wygodne rozliczenie centralnego ogrzewania we wspólnocie Korzystając z naszego nowoczesnego systemu masz pewność, że ogrzewanie i woda rozliczane są rzetelnie i optymalnie do każdego mieszkania. Ponadto, po każdej termomodernizacji budynku zapewniamy zupełnie bezpłatne dostosowanie współczynników korekcyjnych do wprowadzonych zmian. Nasz system zastosować można niezależnie od typów grzejników montowanych w budynku. Posiadamy bowiem w bazie wszystkie typy grzejników, które są w Polsce dopuszczane do zastosowania. Sprawdź już dziś najlepszy na rynku system do rozliczania ciepła i wody. Nasze wieloletnie doświadczenie pozwoliło dopasować go optymalnie do różnych rodzajów grzejników, budynków. Wyliczenia prowadzone są na podstawie wielu czynników. Jeżeli masz pytania dotyczące oferty i prezentowanego systemu, zachęcamy do kontaktu. Zaliczki na centralne ogrzewanie stanowią najwyższą pozycję kosztową w comiesięcznej opłacie za używanie lokali mieszkalnych ponoszonej przez mieszkańców Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dlatego serdecznie zachęcamy do zapoznania się z materiałem dotyczącym tego zagadnienia, przygotowanym przez nasze Stowarzyszenie na podstawie analiz własnych, a także dostępnych w internecie opracowań wykonanych przez osoby, które podjęły trud głębokiej analizy systemów rozliczania kosztów centralnego ogrzewania opartego na tzw. podzielnikach kosztów ciepła. Celem opracowania jest zapoznanie Państwa z absurdalnością obecnego regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, który w prawdzie podlega z roku na rok pewnym modyfikacjom, jednak w dalszym ciągu nie rozwiązuje zasadniczych problemów jakim są negatywne skutki jego funkcjonowania w postaci często niesprawiedliwych, niezrozumiałych i nieprzewidywalnych rachunków rozliczeniowych dostarczanych po zakończeniu każdego sezonu grzewczego. Rozliczenie kosztów ciepła – przepisy prawne. Zgodnie z art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997r. Prawo energetyczne (tekst. jedn. DZ. U. z 2012r. poz. 1059 ze zm.) obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego jest rozliczenie całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Wybrana metoda rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, którą zarządca budynku zobowiązany jest wprowadzić w formie stosownego regulaminu, powinna: zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła, umożliwić zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku, stymulować energooszczędne zachowanie użytkowników mieszkań. Funkcjonujący w ZSM sposób rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania bazuje na odczycie wskazań podzielników ciepła, które rejestrują jedynie intensywność oddawania ciepła przez grzejniki i tak jak większość tego typu systemów została oparta w całości na wzorcach niemieckich. Cechą charakterystyczną tych systemów jest bezkrytyczne przekonanie, że jedynymi źródłami ciepła w rozliczanych lokalach są zainstalowane w nich grzejniki. W Niemczech istnieje obowiązek izolowania pionów grzewczych, ściany i stropy oddzielające mieszkania mają nieporównanie lepsze niż w Polsce parametry izolacyjne (co pozwala zmniejszyć efekt przepływu ciepła między mieszkaniami), koszty ogrzewania stanowią o wiele mniejszy udział w domowych budżetach niż w Polsce, co skutkuje brakiem użytkowników nadmiernie oszczędzających na ogrzewaniu. Nawet dla osób nie posiadających wiedzy technicznej jest oczywiste, że w warunkach specyfiki polskiego budownictwa wielorodzinnego z lat 70/80-tych XXw., ciepło centralnie dostarczone do budynku rozchodzi się do pomieszczeń ogrzewanych nie tylko przez grzejniki, ale także przez piony grzewcze usytuowane w mieszkaniach i ściany sąsiednich lokali o zróżnicowanych temperaturach. Udział wymienionych powyżej źródeł ciepła w bilansie energetycznym pomieszczeń zależy od szeregu czynników, a przede wszystkim od jakości przegród zewnętrznych i wewnętrznych, instalacji grzewczej oraz zachowania użytkowników lokali. Zjawisko swobodnego przepływu ciepła pomiędzy mieszkaniami sprawia, że z ciepła dostarczonego centralnie do budynku, korzystają wszystkie lokale mieszkalne nawet te, których mieszkańcy w obawie o wysokie rachunki nie korzystają z grzejników i mają zerowe wskazania na podzielnikach. Proste przeniesienie zachodnioeuropejskich (głównie niemieckich) systemów rozliczania kosztów ciepła do warunków polskich daje katastrofalne rezultaty. Mimo, że norma PN-EN 834 „Podzielniki kosztów ogrzewania do rejestrowania zużycia ciepła przez grzejniki – Przyrządy zasilane energią elektryczną” zaleca, żeby przy podziale kosztów ogrzewania na podstawie wskazań podzielników uwzględniać ciepło emitowane przez piony grzewcze, jeśli jego wpływ jest istotny na wynik podziału kosztów ogrzewania, większość firm aplikujących systemy niemieckie ignoruje to zalecenie. Warto także zadać sobie pytanie, czy metody podziału kosztów ogrzewania na poszczególne lokale, bazujące jedynie na rejestracji ilości ciepła pochodzącego z grzejników, spełniają cytowany już powyżej zapis Prawa energetycznego o zapewnieniu budynkowi prawidłowych warunków eksploatacji? Prawidłowa eksploatacja budynku wiąże się z zapewnieniem minimalnej temperatury pomieszczeń 16oC oraz wentylacji (patrz – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz. U. z 2002r. Nr 75 poz. 690 ze zm.), której prawidłowe funkcjonowanie zależne jest od temperatury panującej w pomieszczeniach. Prawidłowe warunki eksploatacji budynku mają bezpośrednie powiązanie z warunkami zdrowotnymi, które uzależnione są od mikroklimatu pomieszczeń. Do zasadniczych czynników mających wpływ na mikroklimat należą: czystość, wilgotność i temperatura powietrza. Ruch powietrza pozwala na oddawanie ciepła do otoczenia, poprawiając tym samym samopoczucie ludzi. Większość czasu człowiek spędza w pomieszczeniach zamkniętych. Warto w związku z tym pamiętać żeby powietrze, którym oddycha, miało skład podobny do czystego powietrza atmosferycznego i nie zawierało szkodliwych zanieczyszczeń. Pamiętać należy również, że wielu niebezpiecznych dla życia szkodliwych substancji (np. tlenek węgla) nie wyczuwamy. Objawy ich szkodliwego działania na organizm mogą być mylące, a niektóre spowodowane nimi choroby, mogą się ujawnić po wielu latach (np. astma). Metody indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania na podstawie wskazań urządzeń rejestrujących tylko emisję ciepła z grzejników wymuszają zachowania mieszkańców zdecydowanie niepożądane z punktu widzenia prawidłowego mikroklimatu pomieszczeń. Największe nadpłaty kosztów ogrzewania odnotowują mieszkańcy posiadający wyłączone grzejniki, z ograniczoną do minimum wentylacją i dogrzewający się pionami grzewczymi lub poprzez przegrody wewnętrzne ciepłem od sąsiadów. Skutkiem takiego działania są: wzrost wilgotności powietrza oraz rozwój grzybów pleśniowych w pomieszczeniach mieszkalnych, wzrost stężenia różnych związków chemicznych emitowanych przez elementy budynku i jego wyposażenia, takich jak styren, ksylen, toluen, aceton (substancje uwalniające się z powierzchni lakierowanych), formaldehydy (w klejach w meblach) i inne szkodliwe produkty dekompozycji tworzyw sztucznych, nieodpowiednia wilgotność powietrza, jego dodatnia jonizacja, mająca ujemny wpływ na nasze samopoczucie – zmęczenie, apatia, bóle głowy, podrażnienia skóry i gardła – określane jako „syndrom chorych budynków”, brak doprowadzenia do mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe odpowiedniej ilości powietrza, powodujące niebezpieczeństwo zatrucia tlenkiem węgla. Wszystkie te negatywne skutki pogorszenia się mikroklimatu pomieszczeń są efektem absurdalnej filozofii systemów rozliczeniowych, wymuszających tzw. „racjonalne zachowania użytkowników”, które kończą się chorobami ludzi lub degradacją substancji mieszkaniowej. Rozliczenie kosztów ciepła – lepiej wyliczyć niż „brać z sufitu”. Rozliczanie indywidualnych kosztów ogrzewania różni się w sposób diametralny od rozliczania kosztów innych mediów (np. wody, energii elektrycznej). Opłata za ciepło składa się (w pewnym uproszczeniu) z dwóch składników: Opłata za moc zamówioną (wyrażoną w megawatach) – stały składnik taryfy, Opłata za zużyte ciepło (wyrażone w gigadżulach) – zmienny składnik taryfy. Pierwszy składnik wyraża opłatę „za gotowość” do dostarczania ciepła w odpowiedniej wielkości. Drugi to opłata za faktycznie zużyte ciepło mierzone za pomocą ciepłomierzy w węzłach cieplnych. W praktyce do pierwszego składnika należy jeszcze dodać stałe koszty przesyłu, a do drugiego opłatę za nośnik i zmienne koszty przesyłu, ale nie zmienia to istoty rzeczy. Warto zwrócić uwagę, że taki sposób rozliczania jest całkowicie niezależny od odbiorcy i wynika z ogólnie obowiązujących przepisów. Rozliczenie kosztów ogrzewania odbywa się indywidualnie dla każdego węzła cieplnego (budynku lub grupy budynków zasilanych z danej wymiennikowni ciepła). Na poziomie węzła mierzone jest ciepło dostarczane do całej nieruchomości przynależącej do węzła, określane są też wszystkie koszty na podstawie wskazań liczników ciepła i faktur wystawionych przez dostawcę. W ten sposób zostaje wyliczony koszt całkowity danego węzła (zawiera on oczywiście zarówno stałe składniki taryfy jak i zmienne składniki taryfy). Koszt całkowity węzła dzieli się na koszt stały (rozliczany proporcjonalnie do powierzchni) i koszt zmienny (rozliczany proporcjonalnie do wskazań podzielników). W praktyce do kosztów stałych oprócz stałych składników taryfy (określonych na fakturach wystawionych przez dostawcę), zalicza się koszt ogrzania powierzchni wspólnych, ale także koszt ciepła: emitowanego przez piony grzewcze, grzejniki w łazienkach, wynikającego ze strat przesyłu wewnątrz budynku (w piwnicach). Tym samym mieszkaniec poprzez możliwość regulacji zaworów termostatycznych ma wpływ jedynie na tą część kosztów, która wynika z ciepła wyemitowanego przez zamontowane w jego mieszkaniu grzejniki wyposażone w podzielnik. Zgodnie z Regulaminem zasad rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej na cele i jego zużycia na potrzeby podgrzania wody oraz dokonywania rozliczeń z użytkownikami lokali ZSM: § 6 ust. 1. „[…] stosunkowy udział kosztów stałych do zmiennych w danej nieruchomości: 55 % koszty stałe i 45% koszty zmienne lub 60% koszty stałe i 40 % koszty zmienne § 6 ust. 2. Podstawowe kryterium dla ustalenia w danej nieruchomości procentowego udziału kosztów stałych i zmiennych, stanowi analiza ekonomiczno – techniczna nieruchomości, za dany okres rozliczeniowy. § 6 ust. 3. Procentowy udział kosztów stałych i zmiennych nieruchomości w danym okresie rozliczeniowym, zatwierdza Zarząd Spółdzielni. Taki dwuwariantowy, sztywno określony udział kosztów stałych i zmiennych nie może zapewniać w każdej nieruchomości zarządzanej przez ZSM ustalania opłat za dostarczone ciepło w sposób odpowiadający jego zużyciu (a to jest wymóg Prawa energetycznego – art. 45a ust. 9) – ze względu na techniczną różnorodność zasobów mieszkaniowych. Ustalony w ten sposób procentowy udział kosztów stałych i zmiennych jest więc jakimś trudnym do zaakceptowania, nie uzasadnionym ani technicznie, ani ekonomicznie uśrednieniem wszystkich budynków ZSM wznoszonych przecież na przestrzeni ok. 40 lat w rożnych technologiach, ale także znacząco różnych gabarytowo. Taka regulacja prowadzi do absurdów rozliczania podzielnikowego, czego skutkiem są bardzo często nieuzasadnione, bo oparte na zbyt ogólnych założeniach, rachunki rozliczeniowe dostarczane mieszkańcom, które ponadto oprócz końcowych wartości kosztów wyrażonych w PLN oraz sumarycznych ilości bezwymiarowych „jednostek podzielnikowych” nie zawierają żadnych danych wyjściowych pozwalających na samodzielne zweryfikowanie otrzymanego rozliczenia. Powyższe możliwe byłoby, gdyby rachunek rozliczeniowy zawierał takie dane jak: Zużyte ciepło ogółem w GJ Zużyte ciepło w GJ/m2 Średnie „zużycie” w jedn./m2 „Zużycie” minimalne w jedn./m2 „Zużycie” maksymalne w jedn./m2 Koszt średni w PLN/m2 Koszt minimalny w PLN/m2 Koszt maksymalny w PLN/m2 Mieszkańcy ZSM od wielu lat nie otrzymują informacji na jaką ilość zużytego ciepła został wystawiony im przez zarządcę rachunek (!). Jak zatem zweryfikować czy ustalone opłaty odpowiadają zużyciu ciepła skoro mieszkańcy oprócz tego ile mają zapłacić, nie otrzymują informacji za co? Wbrew pozorom określenie jaką część ciepła dostarczonego do budynku emitują grzejniki wyposażone w podzielnik (koszt zmienny, na który ma wpływ każdy mieszkaniec) jest nie tylko możliwe na kilka sposobów, ale nawet nie specjalnie skomplikowane, czego dowodem są dostępne w internecie opracowania zawierające szczegółowe algorytmy wyliczeń wykonane dla różnych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Sposobem najłatwiejszym byłoby wykorzystanie współczynnika proporcjonalności „k” między ciepłem emitowanym przez grzejnik a wskazaniami podzielnika, która pozwoliłaby przeliczyć jednostki podzielnikowe na wartość energii cieplnej wyemitowanej przez grzejniki. Warto podkreślić, że współczynnik „k” na pewno ma określoną wartość i jest znany firmie świadczącej usługę rozliczania kosztów ciepła. Tego nie możemy kwestionować bo wymaga tego norma PN-EN 834. Norma ta w punkcie 3 – „Zasady działania i metody pomiarowe” stwierdza, że wartość „zużycia” jest wprost proporcjonalna do ciepła oddanego przez grzejnik. Niestety nie mamy w chwili obecnej dostępu do takich danych jak zużycie ciepła zanotowane przez ciepłomierze w poszczególnych węzłach czy też współczynnik proporcjonalności podzielników firmy TECHEM. Zabrzańska Spółdzielnia Mieszkaniowa zapewne dysponuje kompletem niezbędnych danych, które mogłyby pozwolić na urealnienie proporcji kosztów stałych i zmiennych dla poszczególnych nieruchomości oraz opracowanie regulaminu rozliczania kosztów ciepła uwzględniającego powyższe uwarunkowania. Rozliczenie kosztów ciepła – niektórym już się udało. Przykładem spółdzielni mieszkaniowej, której udało się wprowadzić nowy regulamin rozliczenia kosztów ciepła uwzględniający obliczeniową proporcję kosztów stałych i zmiennych jest wrocławska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Polanka”. Zachęcamy do zapoznania się zarówno z treścią tego regulaminu jak również z obszernym materiałem informacyjnym dla spółdzielców na stronie: Początek jesieni to czas wspominania minionego lata i udanych wyjazdów urlopowych. Niestety dla mieszkańców zasobów Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest to także czas stresu wywołanego spodziewaną nieprzewidywalnością rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za poprzedni sezon grzewczy. Oczywiście dotyczy to tych mieszkańców, którzy normalnie użytkują swoje mieszkania w okresie zimowym nie dopuszczając do ich nadmiernego wyziębiania. Jednym z głównych powodów takiego stanu rzeczy jest funkcjonujący w ZSM od wielu lat regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, który pomimo wprowadzania pewnych zmian, w dalszym ciągu jest niezrozumiały, oparty na niewłaściwych założeniach, a przez to niesprawiedliwy (restrykcyjny dla osób normalnie użytkujących swoje mieszkania i premiujący mieszkańców korzystających głównie z ciepła przenikającego z sąsiednich mieszkań). Czy zatem systemy rozliczania oparte o wskazania podzielników kosztów ciepła ze swojej natury zawsze są złe? O tym szerzej piszemy w artykule pt. „Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania lokali mieszkalnych”. Z kolei w dziale „O co walczymy” podajemy przykład Spółdzielni Mieszkaniowej „Polanka” we Wrocławiu, gdzie opracowany i wdrożony został regulamin rozliczania kosztów ciepła, który z podzielników kosztów ciepła uczynił narzędzie pozwalające wyliczyć faktyczny udział kosztów stałych i zmiennych odrębnie dla każdej nieruchomości eliminując w dużej mierze wady tego systemu rozliczania. Część z Państwa zapewne wie, że w zasobach Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej dwa budynki przy ul. Gogolińskiej w Zabrzu nie zostały wyposażone w podzielniki, a rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dokonywane są tam wyłącznie w oparciu o powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych. Pomimo braku podzielników kosztów ciepła w tych budynkach, a zatem braku konieczności odczytywania i przetwarzania danych liczbowych wskazywanych przez podzielniki, rozliczenia od wielu lat dokonywane są w tych budynkach również przez firmę TECHEM (!!!) oczywiście odpłatnie. Udało nam się ustalić, że wszyscy mieszkańcy tych dwóch budynków mają w corocznych rozliczeniach równe, bo wyliczane wg powierzchni użytkowej mieszkań niedopłaty, co jednak wynika ze skalkulowania miesięcznych zaliczek na zbyt niskim poziomie, a nie braku podzielników kosztów ciepła. Dowód: W numerze 5(10)/2013 dwumiesięcznika „Z naszych osiedli” (wrzesień/październik) w artykule pt. „Co pokazały radiowe podzielniki?” posłużono się przykładem budynków przy ul. Gogolińskiej: „Wysokość zaliczek jest tam oczywiście taka sama, jak w naszych pozostałych budynkach. Za ogrzanie tych bloków trzeba zapłacić więcej niż wynosi suma zaliczek, toteż najemcy każdego mieszkania dopłacają.” W tym miejscu trzeba wskazać, że w budynkach wyposażonych w podzielniki ciepła, zaliczki wpłacane miesięcznie przez mieszkańców, ze sporą nawiązką pokrywają całkowite koszty ciepła ponoszone przez ZSM na podstawie faktur wystawionych przez dostawcę (co wyraźnie widać na dostarczanych nam rozliczeniach), a mimo to spora część mieszkań ma wysokie niedopłaty (!!!). Cytowany powyżej fragment artykułu z dwumiesięcznika „Z naszych osiedli” wydaje się być zatem co najmniej dezinformacją. W budynkach, gdzie koszty ciepła rozliczane są wg powierzchni użytkowej mieszkań wystarczy odpowiednio skalkulować stawkę zaliczki (w oparciu o analizę faktur za ciepło z poprzedniego okresu rozliczeniowego), żeby ich suma bilansowała się z całkowitym kosztem dostawy ciepła w corocznym indywidualnym rozliczeniu i nie trzeba nawet do tego angażować specjalistów z TECHEM’u. Rozumiem, że przedmiotowa uchwała rady nadzorczej zmieniła regulamin rozliczeń kosztów ogrzewania przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku. Metoda rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w danym budynku wynikać bowiem musi z regulaminu. Wprawdzie spółdzielnia mieszkaniowa nie jest państwowym organem ustawodawczym, niemniej uważam, że także spółdzielnia powinna generalnie przestrzegać podstawowych zasad prawidłowej legislacji, w tym zasady niedziałania prawa wstecz (z łac. lex reto non agit). Uważam jednak, że dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu znaczenie może mieć ustalenie, czy wprowadzenie przedmiotowej uchwały z mocą wsteczną mogłoby być uzasadnione. Zgodnie z art. 45a ust. 6 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne „w przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczonych do budynku jest właściciel lub zarządca, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła”. Oznacza to, że w budynku wielolokalowym zarządca powinien wprowadzić indywidualny system rozliczania kosztów ogrzewania. W tym celu zarządca dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku (art. 45a ust. 9 ustawy). W przypadku zakupu ciepła z sieci miejskiej do węzła cieplnego naliczenie kosztów indywidualnego zużycia ciepła w lokalu odbywa się na podstawie kosztów zakupu ciepła do budynku, tj. na podstawie faktur dostawcy ciepła. Faktury wystawiane są na podstawie wskazań ciepłomierza głównego zainstalowanego w danym węźle cieplnym i cen jednostkowych oraz opłat ustalonych przez dostawcę ciepła. Wybór metody rozliczania zależy od budowy instalacji rozprowadzającej ciepło do poszczególnych lokali. I tak, koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej: 1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące: a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, powierzchnię lub kubaturę tych lokali, b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby niebędące odbiorcami powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokal (przy czym przez odbiorcę należy rozumieć każdego, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym; 2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące: a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach, b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu. Zastosowanie przez zarządcę budynku konkretnej metody obwarowane zostało następującymi warunkami, mianowicie wybrana metoda ma: po pierwsze, uwzględnić współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, po drugie, zapewnić prawidłowe warunki eksploatacji budynku określone w odrębnych przepisach, po trzecie, stymulować energooszczędne zachowania użytkowników lokali, po czwarte, zapewnić ponoszenie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Z punktu widzenia doboru metody istotne znaczenie ma interpretacja zawarta jest w piśmie Departamentu Bezpieczeństwa Energetycznego Ministerstwa Gospodarki i Pracy z r., przesłanym do Stowarzyszenia ds. rozliczania energii zgodnie z jej zużyciem: „Dokonując, zgodnie z art. 45a ustawy, wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi mieć na uwadze zapisy ust. 9 art. 45a ustawy, tzn. aby wybrana metoda stymulowała energooszczędne zachowania lokatora oraz zapewniała ponoszenie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. Oznacza to, że metoda rozliczania kosztów ciepła wykorzystująca powierzchnię lub kubaturę poszczególnych lokali powinna być stosowana tylko wówczas, gdy nie ma możliwości, np. z przyczyn technicznych, zastosowania metod wykorzystujących wskazania ciepłomierzy lub urządzeń wskaźnikowych”. Zarządca wprowadza wybraną metodę w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń. Nadto ustawodawca nakazał, by powyższy regulamin rozliczeń dopuszczał możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określał warunki stosowania zamiennego rozliczania. Jak z powyższego wynika, problematyka rozliczania kosztów ciepła na ogrzewanie w budynkach wielolokalowych jest sprawą trudną, wynikającą przede wszystkim ze specyfiki ciepła, którego nie da się mierzyć i rozliczać w tak prosty sposób, jak pozostałe media energetyczne i wodę. Mając na uwadze powyższe, należy liczyć się z tym, że spółdzielnia, uzasadniając moc wsteczną przedmiotowej uchwały, może próbować tłumaczyć się tym, że poprzednio wybrana metoda nie spełniła jednego z czterech wyżej wskazanych warunków. Uważam, że to, czy działanie uchwały z mocą wsteczną było uzasadnione, może rozstrzygnąć tylko sąd na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego. W tym celu osoba, której prawa lub obowiązki zostały zmianą regulaminu naruszone, może wytoczyć przed sądem powództwo o stwierdzenie nieważności danej uchwały. Sądem właściwym będzie sąd okręgowy miejsca położenia siedziby spółdzielni, wydział cywilny. Pozew winien być opłacony; zgodnie z art. 27 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata w tym przypadku wynosi 200 zł. Pozew należy złożyć do sądu w 2 egzemplarzach. Warto też na podstawie statutu Pana spółdzielni ustalić, czy podjęcie przedmiotowej uchwały w ogóle należało do kompetencji rady nadzorczej. Nadto o zmianie regulaminu spółdzielnia winna poinformować lokatorów w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia przez podanie go do wiadomości publicznej. Podsumowując, co do zasady prawo nie powinno działać wstecz. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Rozliczenie zużycia ciepła Koszty energii i czynników energetycznych stanowią coraz większą część w opłatach mieszkaniowych. Około 70% wydatków związanych z mieszkaniem to opłaty za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę. W Polsce zużywa się 2 – 3 razy więcej energii na jednostkę powierzchni mieszkaniowej niż w krajach Europy indywidualne rozliczanie zużycia pozwala na oszczędne gospodarowanie ciepłem i daje możliwość decydowania o wysokości płacenia wg stawek ryczałtowych nie stwarzała bodźców do oszczędzania zużycia ciepła czy wody. Wzrost cen energii cieplnej oraz świadomości lokatorów spowodował stopniową zmianę nastawienia do problemu indywidualnego rozliczania. Świadczy o tym jednoznacznie ilość mieszkań, w których firma ista dokonuje indywidualnych rozliczeń. W chwili obecnej rozliczamy w Polsce ok. 1 000 000 mieszkań, w których zamontowano ponad 3 500 000 ciepła dzięki naszym podzielnikom spadło o 30%!Zastosowanie urządzeń i systemu indywidualnych rozliczeń ista dało szansę oszczędzania i zarazem zmniejszenia opłat za zużycie ciepła. Na podstawie danych uzyskanych od naszych klientów stwierdzamy, że zużycie ciepła w budynkach wyposażonych w podzielniki kosztów spadło średnio o 30%. Łatwo sobie wyobrazić, jak pozytywny wpływ na stan środowiska naturalnego ma zmniejszenie zużycie węgla, gazu czy opomiarowanie, oprócz podstawowej zasady – „płać za to, co zużywasz”, spełnia jeszcze inne zadania – umożliwia wykrywanie „słabych punktów” budynku, wskazuje kierunki modernizacji obiektów i po jej wykonaniu obrazuje efekt działań w postaci obniżenia indywidualnego systemu rozliczeń kosztówAby system mógł prawidłowo funkcjonować niezbędne jest stworzenie właściwych warunków. Należą do nich:przedstawienie mieszkańcom zasad działania systemu,ustalenie okresu rozliczeniowego,ustalenie zasad rozliczania kosztów, przez przyjęcie regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody,doprowadzenie instalacji do pełnej sprawności, zainstalowanie zaworów termostatycznych, dających lokatorom możliwość regulacji dopływu ciepła do grzejników,opomiarowanie budynku przez zainstalowanie ciepłomierzy, wodomierzy, podzielników kosztów ogrzewania. Rozliczenie zużycia ciepłej i zimnej wody – płać tylko za to, co faktycznie zużywasz Zasoby wody na ziemi oceniane są na około 1350 milionów km3. 97% to oceany, z których woda jest niezdatna do picia. Zaledwie 3% zasobów wody na ziemi to woda pitna. Oszczędzanie jej zaczyna odgrywać bardzo dużą rolę w świadomości państw zużycie wody mierzone jest bardzo dokładnie za pomocą wodomierzy do zimnej lub ciepłej wody. Firma ista oferuje wodomierze i usługę rozliczania. Odczytu wskazań urządzeń dokonuje się cyklicznie, zaś zebrane dane są podstawą do wystawienia imiennych rachunków dla indywidualnych odbiorców. Zalety kompleksowej usługi rozliczeniowej ista: monitorowanie zużycia przez cały okres rozliczeniowy,wiarygodność i kompetencje firmy w dziedzinie rozliczania poparte specjalizacją i wieloletnim doświadczeniem,zgodność rozliczenia z obowiązującymi normami prawa,innowacyjny system, zaplecze informatyczne oraz organizacyjne,nowoczesna platforma przesyłu informacji poprzez elektroniczną wymianę danych między systemem klienta a systemem ista,rozliczanie różnic wskazań wodomierzy głównych i mieszkaniowych, zmian wodomierzy, zmiany ceny wody w trakcie okresu rozliczeniowego, przeprowadzek i ryczałtów,przeprowadzanie na życzenie klienta zestawienia i podziału niedoborów,przejrzyste zasady współpracy uregulowane umową,przewidywalność kosztów rozliczenia w horyzoncie wieloletnim,systemowe prowadzenie gospodarki wodomierzowej (wykrywanie usterek i nieprawidłowości),minimalizacja zapytań lokatorskich kierowanych do Zarządcy,pakiet informacyjny dla lokatorów zawarty w cenie usługi,całościowe uregulowanie zasad rozliczeń ciepła, ciepłej wody użytkowej, zimnej wody użytkowej z jednym wykonawcą,zagwarantowanie obsługi serwisowej.

rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania